Meu imóvel está irregular. E agora?

Quem já comprou ou vendeu um imóvel provavelmente sabe que muitas questões podem deixá-lo fora das normas de regulamentação; a falta de documentação, seja habite-se ou escritura, está no topo dessa lista. O investimento em construções irregulares é sempre algo muito arriscado e pode acarretar uma série de consequências negativas para o proprietário.

Imagem ilustrando a regularização do imóvel.

Nesse contexto, a regularização fundiária promove a segurança patrimonial por meio da entrega do Termo de concessão do Direito Real do Uso (CDRU), conhecido como papel da casa. Ela tem o objetivo de evitar problemas que vão desde multas, advertências e valores elevados de IPTU até, em casos mais extremos, demolição do imóvel. Por isso, é de extrema importância a realização de projetos e execução de obras feitas com o amparo técnico de profissionais das áreas de arquitetura e engenharia civil. 

 

A necessidade de tal regularização, dá-se ao fato de ser muito comum construções feitas fora das normas arquitetônicas e de engenharia, o que pode vir a causar sérios problemas com o tempo. Por esse motivo, torna-se de extrema importância a realização de projetos e execução de obras feitas com amparo técnico de profissionais das áreas citadas anteriormente.

 

Além disso, a busca por regularização de imóveis surge das diversas consequências negativas que podem vir da irregularidade. Dentre essas, podemos citar, por exemplo, multas, advertências, valores de IPTU maiores que o devido e, em alguns casos mais extremos a demolição do imóvel. A seguir, apresentamos algumas formas de regularização.

 

1. Como regularizar se o imóvel não possui escritura
 

A escritura (ou Certidão de Matrícula) é um documento que precisa ter registro no cartório. Ele regulariza o imóvel e mostra quem é o proprietário. Sem esse documento, o dono pode correr alguns riscos, como impossibilidade de provar-se como proprietário, valor reduzido em comparação a imóveis que possuem escritura e perda dessa propriedade.

Sem a escritura, a negociação do imóvel pode ser feita por meio de um contrato de compra e venda, também conhecido como “contrato de gaveta”. No entanto, as imobiliárias não fazem vendas de imóveis que não têm escritura. E mesmo que fizessem esse negócio, os bancos não realizam financiamento de imóveis em tal situação

 

Dessa forma, regularizar toda a documentação do imóvel é imprescindível para evitar imprevistos, possibilitar a comprovação de propriedade e facilitar a negociação em caso de venda.

Para regularizar a documentação, uma alternativa é entrar em contato com os antigos donos e pedir para que a escritura seja emitida. Para a emissão, a prefeitura exige, além da documentação, o levantamento arquitetônico do imóvel. Além disso, é necessário o contrato que comprove a negociação e repasse da posse.  Esse documento é o protocolo que o cartório se utiliza para registrar a existência do imóvel

 

Se você não encontrar os antigos donos ou os herdeiros ou não tiver nenhum documento que comprove a compra do imóvel, a alternativa é mover uma ação de usucapião. Na ação de usucapião é necessário comprovar que está morando naquela residência há pelo menos cinco anos, conforme art. 183, §§1º a 3º da Constituição Federal e art. 1.240 do novo Código Civil, que estabelece as exigências legais para a ação de Usucapião especial urbana. Para essa comprovação, pode-se utilizar contas, fotos ou testemunhas.

 

O processo de usucapião torna necessário consultoria jurídica de um advogado ou defensor público, que dará entrada e encaminhamento da documentação primeiramente no cartório de notas e posteriormente no cartório de registro de imóveis. Além disso, é necessário a planta do local e memorial descritivo assinados por um responsável técnico, que emite a Anotação de responsabilidade técnica (ART) junto aos órgãos competentes.

 

2. Como regularizar se o imóvel não tem Habite-se
 

Habite-se é o documento emitido e entregue pela prefeitura quando a obra executada está conforme o proposto em projeto e conforme as exigências do Plano Diretor Municipal. A ausência deste documento pode acarretar multas ou advertências e maiores valores de IPTU. Além disso, em caso de venda do imóvel, a ausência do habite-se tornará menor o valor de venda.

Para obter o habite-se e regularizar a situação, é necessário contratar um profissional de arquitetura ou engenharia civil para realizar um levantamento arquitetônico do imóvel. Com as plantas e a documentação em mãos, é realizado o pedido de regularização junto à prefeitura e órgãos competentes.

 

3. Como regularizar se você fez uma obra no imóvel sem avisar o Poder Público Municipal
 

Obras que alterem a planta da casa, como ampliação de um cômodo, construção de um novo pavimento ou construção de outro imóvel no mesmo terreno precisam da autorização da prefeitura por meio da apresentação de um projeto arquitetônico assinado por um responsável técnico. Tal autorização torna-se necessária para garantir que a obra está conforme o proposto no Plano Diretor Municipal. Caso a obra já tenha sido feita sem pedir a liberação da prefeitura, torna-se necessário a apresentação de um levantamento arquitetônico. Caso não haja a regularização, em casos de denúncia ou fiscalização, a prefeitura pode emitir multas ou, em casos extremos, ordenar a demolição.

 

Diante do exposto, é possível concluir que a regularização fundiária é de extrema importância para o uso pleno do imóvel. Regularizar é uma forma de se resguardar juridicamente e garantir que o bem em questão esteja em total conforme com a legislação vigente. Além disso, as formas de regularização são simples e podem ser feitas sem que o gasto financeiro seja tão elevado.